Die großen Bauten des 20. Jahrhunderts wurden fast alle in den Außenvierteln wie dem E.U.R. errichtet, so etwa der Palazzo del Lavoro. In der Innenstadt dagegen sind Baumaßnahmen aus denkmalpflegerischen Gründen nur selten erlaubt. Derzeit finden große Grabungen im Bereich der antiken Kaiserforen statt. Im modernen Stadtbild ist die Vergangenheit noch an vielen Stellen anzutreffen. So ist etwa das Theater des Pompeius am Campo de' Fiori aus dem 1. Jahrhundert v. Chr., in dessen Vorhof zu Cäsars Zeit die Kurie untergebracht war und er wohl auch getötet wurde, noch zu großen Teilen erhalten. Allerdings ist im Verlauf der Jahrhunderte aus dem Halbrund für die Zuschauer eine Wohnbebauung geworden. Heute befinden sich darin Keller und eine Tiefgarage, Restaurants und Bars, Privatwohnungen und Hotelpensionen. Alle Zimmer haben aufgrund der ursprünglichen halbrunden Theaterstruktur einen trapezförmigen Grundriss.
Die Erneuerung der Stadt stellt die Römer im Alltag oft vor große Probleme. Schon der Bau einer riesigen Tiefgarage zum Jahr 2000 in einen Tuffhügel am Petersplatz war umstritten, weil die Zerstörung archäologischer Reste befürchtet wurde. Aus demselben Grund wurde die immer noch dringend benötigte dritte Metro-Linie bis heute nicht gebaut.
Größere Probleme als die historische Innenstadt machen die oft unschönen Vorstädte mit ihrer hohen Kriminalitätsrate. Dort waren nach dem Zweiten Weltkrieg oft nachträglich gegen eine Gebühr genehmigte Gebäude fast unkontrolliert in die römische Campagna gebaut worden. Während in der Innenstadt die Kirchen aufgrund ihrer Überzahl oft kaum noch zu erhalten sind, fehlten sie in der Umgebung häufig völlig. Bis heute sind in der einstigen Stadt der „Thermen für alle“ öffentliche Bäder kaum vorhanden.
Die Einwohner die es sich leisten können, besitzen eine Wohnung in einem der oft begrünten und sorgsam gepflegten Innenhöfe oder gar eine kleine Villa im Stadtbereich. Insgesamt hat sich seit der Wahl des grünen Bürgermeisters Rutelli Anfang der 1990er Jahre und unter der Regierung von Silvio Berlusconi die Situation nur wenig gebessert.
Unter dem Pontifikat Papst Johannes Paul II. erlebte die Stadt zweimal einen nie zuvor da gewesenen Menschenandrang. Im Jahr 2000 kamen zum Gottesdienst am Weltjugendtag zwei Millionen Menschen vor die Tore der Stadt. An den Begräbnisfeierlichkeiten am 8. April 2005 auf dem Petersplatz nahmen 200 Staats- und Regierungschefs sowie drei bis vier Millionen Menschen aus aller Welt teil, von denen aber nur 300.000 Platz fanden, die übrigen verfolgten die Zeremonien auf Videogroßbildschirmen.